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Alquiler: Los siete cambios fundamentales de la nueva LAU

Alquiler: Los siete cambios fundamentales de la nueva LAU

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica, junto con otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La nueva revisión tiene como objetivo fortalecer los derechos del inquilino para hacer frente al incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, la norma no ha incluido finalmente ninguna medida para limitar legalmente el precio del alquiler.

Duración

La LAU regula en su artículo 9 el plazo mínimo de duración de los arrendamientos. Si bien los años de alquiler son libremente pactados por las partes, inquilino y casero, la ley establece una duración mínima. De esta forma, si el contrato se pacta por un periodo inferior al mínimo legal, el inquilino podrá exigir que se prorrogue hasta alcanzar este tope.

La nueva regulación modifica este plazo mínimo, ampliándolo de 3 a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Por tanto, ese tope en que el inquilino puede continuar en la vivienda se amplía.

En cuanto al artículo 10, relativo a la prórroga del contrato tras su vencimiento, también es objeto de modificación. Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (hasta su máximo de 3 años) sin que ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba por un año más. A partir de ahora, el plazo de prórroga tácita será de 3 años.

Fianza

Para acabar con los abusos en materia de exigencia de fianza por parte de los arrendadores, el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno modifica el artículo 36.

En la actualidad, además de la fianza (entrega en metálico la cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garantía. Esto en la práctica da lugar a abusos por parte del arrendador, exigiendo todo tipo de avales, lo que suponía una carga añadida para el futuro inquilino. El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades.

Gastos

La norma aprobada por el Gobierno establece expresamente también que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sean a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad).

También se prevé que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento, pero en este caso habrá que esperar a la publicación del Real Decreto Ley para ver exactamente en qué consiste la modificación de la actual LAU.

Actualización de la Renta

Los arrendadores sólo podrán actualizar las rentas a sus arrendatarios de manera anual, en los términos pactados por las partes y, en defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas durante la vigencia de los contratos.

Alquiler Turístico

Una cuestión de gran importancia es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que las Comunidades de Propietarios puedan adoptar acuerdos por mayoría de 3/5 partes de los propietarios (hasta ahora se necesitaba unanimidad), para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda.

Desahucios

El Real Decreto Ley que se publica hoy establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.

Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física y dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.

Impuestos

En el área fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler. Es decir, ningún inquilino en toda España deberá pagar el ITP cuando firme un alquiler. Sin embargo, esta medida tendrá un escaso impacto en los bolsillos de los afectados, ya que la inmensa mayoría de los arrendatarios desconocía la existencia de este impuesto y las administraciones tributarias autonómicas apenas controlaban su recaudación.

También retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (el IBI) en dos supuestos: en primer lugar, cuando se trate de alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del impuesto; y además, se permite a los Ayuntamientos que tengan superávit en sus cuentas el promover su parque de vivienda pública, estableciendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. La norma introduce además la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente” a efectos de aplicar un recargo en el IBI de hasta el 50% aplicado por los Ayuntamientos.

El Gobierno, por el momento, ha decidido no incluir medidas que permitan las desgravaciones fiscales por vivir de alquiler o por tener arrendada una vivienda debido, ya que estas medidas requerirían modificar la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aunque no descarta que se incluyan en una futura ley.

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Juan Pedro Carrasco

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